“公摊面积”真取消了？恐怕和你想的不一样！看权威专家怎么说

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。

意见反馈截止时间为2019年3月15日。

在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”消息一出，引发各方热议。

所以，“建筑面积”、“公摊面积”

以后真的要取消了吗？

也有一部分人表示质疑

来，看看专家如何解读

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

可解决住户使用面积 不透明的问题

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。

在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。

按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：

一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。

二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。

可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

该负责人说，标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。

《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益，对此次征求意见收集到的意见和建议，中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视，认真对待，深入分析研究，加强协调沟通，修改完善相关内容，并做好进一步征求意见和专家审查，经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后，按程序批准发布。

影响积极 但不宜过度解读

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，这次规定可能会使一些跟房屋交易面积挂钩的制度发生变革，对于财政税收及相应的计税标准都有着积极意义。

中原地产首席分析师张大伟则表示，是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。

另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

同时，还有观点认为，该规范刚刚开始征求意见，具体落地需要时间，具体实施细则和实施后的效果尚不好判断。

值得注意的是，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。也就是说，法律规定是两种方式都可以，并无强制要求。

据了解，当前绝大部分地区的房产交易以建筑面积计价，仅有重庆等极少数地区以套内面积计价。

“商品房的交易是由上述销售管理办法决定的，但本次住建部公布的仅仅是工程技术规范，二者并无实际关联，积极意义是有的，但不宜过度解读。”一位资深的房地产经纪公司高管向记者表示。

只是技术规范 约束的是工程建设行为

记者在住建部官网也看到，工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

《住宅项目规范》也具体指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。

而随后央视新闻的报道也指出，《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范，未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。

“该征求意见稿通篇都是在讲工程规范的，而非关于商品房交易的规范，更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位，明显是针对设计与施工的，与房产交易的关系微乎其微。”民生证券房地产行业分析师由子沛也如此表示。

同时，张大伟还提醒到，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

之所以大家对这个话题这么关注，

确实是这些年来，

“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

问题来了，到底什么是公摊？

公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，

它与套内建筑面积之和

构成了一套商品房的建筑面积。

它包括大堂、公共门厅、走廊、

过道、电(楼)梯前厅等等等等。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以，“公摊”，实在是一个大家关注的话题，一有风吹草动，难免引来猜测无数。

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”意味着“公摊面积”必须会取消吗?

我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。

所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。

所以，

不管是以什么来计算，

只不过是计算方式改变，

与多交少交多少物业费、取暖费，

并没有关系。

除了大家关心的“公摊面积”，

此次征求意见的《规范》，

还有不少重要内容值得关注。

全装修交付

《规范》中拟规定，城镇新建住宅建筑应全装修交付，给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位，供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;消防设施应完好，消防通道应畅通。

最小22平方米

《规范》还对房屋布局作出了要求，由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米;开间的使用面积不应小于22平方米。

四层以上装电梯

《规范》也对电梯作了要求，四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

年限不低于50年

住宅建筑设计工作年限应符合以下规定：结构设计使用年限不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限。

猜你还想看：

综合新华社、人民网、北京晚报、新闻晨报、四川在线等

编辑：牙尖妹